Los medios de comunicación nos inundan de cifras a nivel nacional, que no tienen porqué coincidir con la situación real de Valladolid.
Por tanto, vamos a analizar la información que nos facilita el Registro de la Propiedad sobre ventas reales de vivienda y la variación estadística que ha tenido a lo largo de 2018, lo que nos dará una pista de cómo puede comportarse durante el presente año 2019.
Variación estadística de precios de vivienda en 2018
Los datos de que disponemos llegan hasta finales de Noviembre, pero permiten realizar un análisis fiable sobre su evolución adaptada a nuestra ciudad.
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Como se puede apreciar, el incremento de los precios por metro cuadrado de vivienda en Valladolid ha sido del 3,2%, lo que se considera una tasa razonable aunque por encima de la evolución del IPC.
Sin embargo, sólo durante el último trimestre de 2018 los precios se incrementaron un 2,1%. ¿Es previsible que aumente aún más los precios durante el año 2019?
Evolución del número de compraventas y correlación con el precio de mercado
La respuesta a la pregunta que dejamos pendiente es NO, no es previsible un mayor incremento de los precios debido a la evolución del número de compraventas.
El mecanismo es sencillo, cuando se incrementa el número de compraventas, suele ir acompañado en los meses siguientes de un incremento de los precios, debido a que si aumenta la demanda y no se incrementa la oferta, es normal que los precios suban.
Si volvemos a las estadísticas, pero esta vez centrados en la evolución de compraventas, podemos ver que durante el año anterior el número de compraventas se redujo un -3,5% en el municipio el último año, pero en el último trimestre la reducción llegó al -12,5%. O lo que es lo mismo, hay una reducción de la demanda de vivienda sustancial en el último trimestre, por lo que la consecuencia lógica sería que los incrementos de precio se reduzcan los meses siguientes.
Evolución previsible en 2019
Viendo la bajada de compraventas del último trimestre y teniendo en cuenta los cambios legislativos en materia de alquiler que penalizan a los propietarios y, debido a esto, se reduce la demanda de inversores para comprar y posteriormente alquilar.
Es decir, que el escenario más probable es que los incrementos de precio se reduzcan y queden cercanos al IPC o por debajo si la tendencia continúa en esa línea.
Tampoco podemos hablar de rebentón de una burbuja cuando las tasas de incremento de valor no han sido superiores al 4%, muy alejado del 10%-15% de las grandes capitales.
En conclusión, podemos afirmar que si nada cambia en la situación del mercado actual, las tasas de incremento de los precios será inferior al 3% aunque es poco probable que sean negativas. Por ello podemos confiar en una estabilidad de precios durante este año.
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